Pro většinu jednotlivců je to největší finanční transakce, kterou dělají. Proto je důležité udělat správné rozhodnutí hned napoprvé. Koupě domu může být někdy nuda jako hromada pravidel. Naštěstí můžete svůj sen stát se majitelem domu realizovat rychle a snadno, pokud máte správné znalosti a metody.
Krok
Část 1 ze 4: Finanční řízení
Krok 1. Posilte svůj kredit
Čím vyšší je vaše skóre FICO, které se pohybuje od 300 do 850, tím lepší úrokovou sazbu získáte. To je velmi důležitá věc. Rozdíl mezi 4,5% úrokem z hypotéky a 5% úrokem z hypotéky může znamenat „deset tisíc dolarů“po celou dobu trvání úvěru.
Požádejte o bezplatnou kopii své kreditní zprávy, abyste viděli, co věřitelé vidí ve vaší kreditní historii. Zaplaťte kreditní kartou a vyřešte všechny problémy s kreditem
Krok 2. Požádejte o předběžné schválení, abyste získali částku, kterou můžete zaplatit
Požádejte více věřitelů do dvou týdnů, aby kontroly neohrozily vaši kreditní zprávu. Udělejte to „před“kontaktováním realitního makléře, abyste měli důvěru ve své schopnosti a nespadli jste do nehody s domovem, který si nemůžete dovolit zaplatit.
- Prodávající „potěší“kupujícího, který získal předběžné schválení. Kupující, kteří získali počáteční schválení, téměř vždy dostanou zelenou od věřitelů, což znamená, že existuje jen malé riziko zrušení dohody.
- Nezískávejte předběžnou kvalifikaci, nikoli předběžné schválení. Ty dvě věci jsou různé. Předběžné schválení znamená, že věřitelé se obvykle připraví poskytnout vám půjčku po zobrazení vaší účetní závěrky. Počáteční kvalifikace jednoduše znamená, že věřitel „odhadne“, co si můžete půjčit. To neznamená, že dostanete půjčku.
Krok 3. Prodejte svoji hypotéku
Počkejte - proč byste měli prodat hypotéku, než se rozhodnete koupit si dům? Není to úplný opak? Ne nutně. Prodej hypotéky před rozhodnutím o koupi domu může být ziskový z jednoho z hlavních důvodů:
- Budete přesně vědět, kolik peněz si můžete půjčit „před“koupí domu. Mnoho lidí má citový vztah ke konkrétnímu domu, ale nemohou ho vlastnit. Snažili se najít hypotéku, která by mohla pokrýt cenu domu. Nalezení hypotéky brzy a druhého domu je méně lákavé, ale je to dvojnásob chytré. Brzy budete moci zjistit, zda je dům v cenovém rozpětí, nebo ne.
- Zamyslete se nad typem zálohy, kterou si můžete dovolit zaplatit. To se stane součástí vašeho výpočtu hypotéky, i když při prodeji hypotéky nepotřebujete přesný výpočet. Mít obecnou představu. To bude podrobněji popsáno v tomto článku.
- Hledejte a najděte srovnání, která věřitelé používají k určení vaší kvalifikace pro půjčku. Často používané srovnání je „28 a 36“. To znamená, že 28% vašeho hrubého příjmu (před zaplacením daní) musí pokrýt náklady na dům, který plánujete koupit (včetně zásad hypotéky a zájmů, jako jsou daně z bydlení a pojištění). Platby kreditu každý měsíc v kombinaci s hotovostními výdaji by neměly překročit 36% vašeho hrubého příjmu. Najděte procento svého hrubého měsíčního příjmu (28% a 36% z 3750 $ = 1050 $, respektive 1350 $). Vaše měsíční platby za zbývající kredit nesmí překročit rozdíl mezi (300 USD), jinak nebudete schváleni.
Krok 4. Pokud splňujete podmínky, nejprve zkontrolujte programy dostupné kupujícím
Některé často nabízejí nižší požadavky na zálohy. Nabízí ho několik státních a místních vlád. Můžete také získat přístup až k 10 000 $ z 401 (k) nebo Roth IRA bez pokuty. Konkrétní informace týkající se zapůjčení daného aktiva získáte od svého makléře nebo zaměstnance v oblasti lidských zdrojů.
Krok 5. Promluvte si a najměte si právníka (volitelně)
Pokud hledáte snadný a bezproblémový nákup domu, pak pravděpodobně potřebujete realitního makléře, notáře a možná i hypotečního makléře. Ale znovu si musíte pamatovat, kdy vše může proběhnout hladce podle očekávání. Najměte poctivého, renomovaného (relativně) levného právníka, pokud:
- Poplatek za právní zastoupení je zlomkem rozpočtu, který utratíte, ve srovnání s celkovou částkou, kterou utratíte doma.
- Dům, který jste zakoupili, je předmětem exekuce nebo soudního sporu, což znamená, že byl distribuován jako součást majetku zesnulého jednotlivce.
- Máte podezření, že se prodejce pokouší dohodu snadno porušit, nebo jim nevěříte.
- Váš stát vyžaduje, aby právník ukončil proces nákupu domu. Šest států v současné době vyžaduje přítomnost právníka. Promluvte si s bytovou komisí vašeho státu, abyste zjistili, zda je to ve vašem státě běžný proces.
Část 2 ze 4: Koupě domu
Krok 1. Najděte si dobrého realitního makléře, který by vás zastupoval v procesu hledání a vyjednávání
Realitní makléři musí být: přátelští, otevření, atraktivní, klidní, sebevědomí a kvalifikovaní. Další informace o cenách, metodách, zkušenostech a následném školení agentur. Hledejte realitního makléře, který v této oblasti žije, pracuje na plný úvazek, je úspěšný v procesu nákupu několika nemovitostí každý rok a má dobrou pověst.
- Realitní kanceláře obecně pracují pro prodejce, ale není to špatné. Úkolem realitního makléře je propojit jednotlivce, kteří chtějí koupit a prodat konkrétní dům. Realitní kancelář má proto zájem dům prodat. Dobrý realitní makléř využije své zkušenosti k prodeji „správného“domu „správnému“kupujícímu - to jste vy.
- Když najdete realitního makléře, při popisu požadovaného domu uveďte všechny podrobnosti - počet koupelen a ložnic, garáž, která se spojuje s interiérem domu, volný pozemek a cokoli dalšího důležitého, například dobré osvětlení nebo velikost zahrada pro děti. dítě.
Krok 2. Zaregistrujte se do pohotovostní služby MLS a vyhledejte nemovitosti ve vašem okolí
Služba vícenásobného výpisu vám poskytne představu o podílu na trhu v cenovém rozpětí, které očekáváte. Váš agent to může také udělat za vás.
Pokud se zaregistrujete prostřednictvím realitního makléře, je to špatný způsob, jak kontaktovat registrovaného agenta a osobně si prohlédnout domov. Nežádejte agenty, aby to dělali, pokud je neplánujete mít vaším jménem - nedostanou zaplaceno, dokud si klient nekoupí dům a je nefér požádat je, aby pracovali neplaceně, s vědomím, že je nebudete používat kup si svůj domov
Krok 3. Začněte hledat domy, které jsou v rámci vašeho rozpočtu
Požádejte realitního makléře, aby začal pracovat, ale dejte mu vědět, jaký máte rozpočet. Obecným pravidlem je, že si můžete koupit dům za 2,5násobek ročního platu. Pokud je například vaše roční mzda 85 000 USD, můžete si odložit minimální hypotéku ve výši 210 000 USD a případně i vyšší částku.
Pomocí online kalkulačky hypoték začněte sklízet čísla a pamatujte si minulé nákupy hypotéky. Při přípravě na hledání svého nového vysněného domova si toto číslo pamatujte
Krok 4. Začněte přemýšlet o tom, zda opravdu hledáte dům
Možná již máte pochybnosti, ale podrobně si rozeberte své finance. Existuje několik věcí, které byste vy a vaše rodina měli pečlivě zvážit:
- Co vy a vaše rodina potřebujete v příštích několika letech? Možná jste teď jen manželé, ale plánujete mít děti? Dům, který je vhodný a pohodlný pouze pro dvě osoby, bude méně pohodlný pro tři nebo čtyři osoby.
- Jaké tržby chcete uskutečnit? Jinými slovy, jaké jsou vaše priority? Ačkoli jsme přesvědčeni, že koupě domu je dobrá věc, je často těžké mučit, když jsme nuceni ke kompromisu. Máte starosti s útulnými sousedy a dobrými školami na velkých dvorcích? Potřebujete místo velké, luxusní ložnice velkou, použitelnou kuchyň? Co obětujete, když máte krizi?
- Očekáváte, že se váš příjem v příštích několika letech zvýší? Pokud se váš příjem za posledních několik let zvýšil o 3% a máte zajištěnou práci v pohodlném odvětví, pravděpodobně si můžete být jisti, že koupit drahou, ale přesto rozumnou hypotéku je možnost. Většina kupujících domů kupuje domy za relativně vysoké ceny a poté se do roka nebo dvou rozvine na hypotéku.
Krok 5. Určete prostředí, ve kterém chcete žít
Vyhledejte dostupné domy v sousedství, kde žijete. Podívejte se na ceny, návrhy domů, blízkost nákupů, domů a dalšího vybavení. Přečtěte si billboardy, jsou -li k dispozici, a promluvte si s místními. Podívejte se na dům a jeho okolí a podmínky poblíž domu, abyste si nekoupili dům, který vám jen jiskří v očích.
Oblast kolem umístění vašeho domova je někdy důležitým faktorem ve srovnání se stavem samotného domu, protože to bude mít vliv na prodejní hodnotu vašeho domu, pokud se chystáte jej dále prodávat. Koupě vhodného domu vyššího než dobrého sousedství může být dobrou investicí a umožní vám identifikovat se a připojit se ke komunitě-kde chce žít mnoho jednotlivců-vás může vést k nabídce koupě nemovitosti za rozumnou cenu
Krok 6. Přejděte na nějaké domácí show, abyste změřili podíl na trhu a zjistili, co chcete
Věnujte pozornost celkovému obrazu, počtu ložnic a koupelen, kuchyňského vybavení a úložného prostoru. Navštěvujte nemovitosti, které vám v různých časech opravdu padnou do oka, a ověřte si dopravní zácpy, dostupnost parkování, hladinu hluku a probíhající aktivity. Mírumilovní sousedé v době oběda mohou být v rušném čase hluční a nikdy to nevíte, pokud je navštívíte pouze jednou.
Krok 7. Podívejte se na srovnání domů kolem vašeho domu
Pokud si nejste jisti cenou domu, ohodnoťte svůj dům místním odhadcem, který se také podívá na srovnání. Při oceňování domu bude odhadce porovnávat domy v oblastech, které mají stejné vlastnosti a velikosti. Pokud je váš domov dražší než jiné domy, nebo odhadce najde domov v jiné oblasti nebo dále 1⁄2 míle (0,8 km), pozor! Nikdy nekupujte nejdražší dům v okolí. Banky mohou zmařit financování domu a vy možná nikdy neuvidíte odpovídající cenu svého domova. Pokud si to můžete dovolit, kupte si o něco dražší dům ve svém okolí - protože okolní domy se prodávají za vyšší cenu, než jakou zaplatíte, hodnota vašeho domova se zvýší.
Část 3 ze 4: Nabídka
Krok 1. Pokud je to možné, přizpůsobte svou nabídku podmínkám prodávajícího
Není to snadné a často nemožné, ale je neškodné to zkusit při největším nákupu svého života. Zde je několik věcí, které byste měli ohledně své nabídky mít na paměti:
- Co prodávající poskytuje z hlediska finančních vyhlídek? Jsou v nouzi nebo čekají na hotovost? Prodejci, kterým chybí hotovost, budou více než rádi přijímat nabídky na snížení dané ceny.
- Jak dlouho byl dům prodán? O domech, které jsou dlouhodobě prodávány, lze vyjednávat za nižší hodnotu.
- Koupili si další dům? Pokud prodávající v současné době nebydlí v domě, který prodávají, bude mnohem snazší nabízet za nižší cenu, než byste si mohli představovat.
Krok 2. Podívejte se na srovnání cen při vytváření nabídky
Mají také blízké domy podobnou cenu („nabízená cena“) a co tam prodávají? Pokud se domy v této oblasti pravidelně prodávají za přibližně 5% pod požadovanou cenu, přemýšlejte o nabídce, která se pohybuje od 8% do 10% pod požadovanou cenou.
Krok 3. Spočítejte si výdaje za svůj domov
Zvažte roční daň z bydlení a hodnotu pojištění ve vaší oblasti a průměrnou cenu domu, který se snažíte koupit. Zvažte také, kolik peněz očekáváte splatit. (To se pohybuje v různých částkách, které se obvykle pohybují od 3 do 6 procent peněz, které si půjčíte. Úvěrové instituce často nabízejí svým členům nižší sazby splácení.) Zadejte celkovou částku do hypoteční kalkulačky (najdete ji online nebo si vytvořte vlastní).) Pokud je výsledek vyšší než 28% vašeho hrubého příjmu (nebo zda ve vaší situaci věřitelé používají nízké procento), pak budete hypotéku získávat těžko.
Zjistěte, zda potřebujete prodat svůj starý dům, abyste získali nový. V případě potřeby je koupě nového domu velmi závislá na prodeji starého domu. Závislá nabídka s sebou nese větší riziko a prodávající ji méně očekává, protože prodej nelze dokončit, dokud nebude prodán starý dům kupujícího. Poprvé možná budete chtít dát svůj starý dům na burzu
Krok 4. Pokud opravdu chcete dům, buďte připraveni učinit nabídku nad požadovanou cenu
Dostupnost na trhu a poptávka jsou obvykle donucovací. Pokud mnoho jednotlivců soutěží o malý počet domů, buďte připraveni podat nabídku co nejvyšší. Někteří kupující domů nevěří, že se stále držíte nejvyšší nabídky, ale snadno zjistíte, že ostatní nabídky můžete porazit a nikdy nedostanou šanci ucházet se o váš domov. Pokud si chcete ve svém domě dopřát to nejlepší, co opravdu chcete, udělejte vysokou nabídku.
Krok 5. Promluvte si se svým realitním makléřem, až budete připraveni předložit svou nabídku
Přestože se pokyny pro podávání nabídek mohou stát od státu lišit, obvykle se to stává: Nabídku odešlete makléři, který ji poté předloží zástupci prodávajícího. Prodávající se poté rozhodne přijmout, odmítnout nebo učinit opačnou nabídku.
Zadejte zálohu s vaší nabídkou. Když jste souhlasili s nabídkou, formalizujete ji v papírování, což znamená, že jste se buď zavázali ke koupi domu, nebo propadnete zálohu, pokud nedostanete konečné schválení hypotéky nebo se během inspekce něco nestane, což nemůžete přijmout. Dokud je papírování v držení třetí strany (obvykle 30 až 90 dní), váš věřitel čerpá financování nákupu a schvaluje vaši hypotéku
Část 4 ze 4: Prolomení dohody
Krok 1. Určete, kolik zálohy potřebujete k získání dohody
Záloha představuje reálnou hodnotu nebo vlastnictví domu. Peníze jsou také penězi, které nemusí podléhat úrokům. Čím více akontací si můžete dovolit udělat nebo koupit svůj domov, tím méně peněz budete potřebovat na splacení svých plateb.
- Očekává se, že poskytnete 10–20% dohodnuté „hodnoty“domu. Upozorňujeme, že hodnota domu může být vyšší nebo nižší než prodejní cena domu. “Pokud máte například zálohu ve výši 30 000 USD, použili byste ji na zálohu na dům mezi 300 000 $ (10%) nebo 150 000 $ (20%). Rozpočet na menší částky často, ale nutně nevyžaduje, abyste zaplatili za soukromé pojištění hypotéky (PMI), které zvyšuje vaše měsíční výdaje, ale je daňově uznatelné.
- Pokud nemůžete provést zálohu ve výši 10%-20% ve svém domě, ale máte dobrý kredit a stabilní příjem, může vám hypoteční makléř pomoci s kombinací nebo hypotékou FHA. První hypotéku si tak vezmete až na 80% hodnoty domu a druhou hypotéku na zbytek. I když je druhá sazba hypotéky o něco vyšší, daňově uznatelný úrok a kombinované platby by měly být stále nižší než u první hypotéky s PMI. Pokud kupujete dům, zvažte program Nehemiah a získejte pomoc se zálohou.
Krok 2. Zajistěte, aby bylo možné konečné schválení odhadnout pohodlnou domácí kontrolou
Vyžádejte si následující průzkumy a zprávy: recenze domů, hvězdy, termity, radon, nebezpečné materiály, stoupání, záplavy, zemětřesení a kriminalita. (Obecně vám kontrola bude trvat 7–10 dní-ujistěte se, že váš agent při podpisu kupní a prodejní smlouvy vše plně vysvětlí.)
- Náklady na revizi domu se pohybují mezi 150 a 500 dolary, v závislosti na oblasti, ale můžete tím zabránit omylu 100 000 $. To platí zejména pro domy rya, protože se chcete vyhnout dodatečným výdajům, jako je barva, izolace azbestu a plíseň.
- Pokud používáte výsledky revize k podání nabídky na cenu domu, nepřipisujte ji ani nezahrňte do své smlouvy. Instituce poskytující půjčky vás požádá o poskytnutí kopie výsledků vaší kontroly, která zneplatní jejich hodnocení hodnocení.
Krok 3. Nechejte si provést kompletní domácí prohlídku a ujistěte se, že smlouva závisí na výsledcích
Kontrola domu je důležitou součástí nákupu domu. Bez znalosti hodnoty domu nabízeného za účelem zisku a jeho skutečné hodnoty může dojít k finanční katastrofě. Kupující domů dělají „odhady“při zjišťování nového rozpočtu na nákup domů. Tyto odhady mohou být výrazně chybné a dostat rodinu do špatné finanční situace.
Krok 4. Uložte dopis o dohodě
Dohoda je obvykle sepsána v notářské kanceláři a zahrnuje podpis dokumentů týkajících se nemovitosti a hypoteční smlouvu. Jeden balíček papírů obsahuje listinu, dohodu, že jste současným vlastníkem domu, a titul, který ukazuje, že nikdo jiný proti tomu nemůže žalovat ani bojovat. Pokud problémy přetrvávají, lze v dopise o dohodě vynechat peníze, dokud nebude problém vyřešen, což bude použito jako podnět pro prodejce k rychlému vyřešení problému s cílem získat všechna vlastnická práva. Pokud problém přetrvává, je možné v dohodovém dokumentu odložit peníze, dokud nebude problém vyřešen, což prodávajícího podnítí k rychlému vyřešení problému a přijetí všeho, co je dáno.
Zvažte použití svého státního zástupce k prověření závěrečných dokumentů a staňte se svědky vašeho uzavření. Pamatujte si, že realitní kancelář vám nemůže poskytnout právní radu. Možná budete muset utratit až 200 až 400 dolarů za zaplacení právníka v krátké době, ale jsou placeni za dohled nad vámi
Tipy
- Než začnete hledat možnosti koupě domů, ujistěte se, že máte našetřené nějaké peníze!
- Snažte se nevybírat konkrétní nemovitost. Je dobré najít přesně to, co potřebujete, ale pokud máte emocionální vztah k domovu, zaplatíte víc, než je cena, protože máte citový vztah. Změny se také mohou týkat. Zvyšte touhu přestěhovat se a podívat se do jiného domu; Neexistuje dokonalý domov, kde by prodejce mohl poskytnout to, co chcete.
- Nikdy neberte měřicí zařízení a začněte měřit místnost! Může dát realitní kanceláři vědět, že jste citově připoutaní, a účtovat si určitou cenu !!!
Varování
- Prodejce vám nedovolí provést domácí prohlídku, protože je co skrývat - chodit!
- Současný stav ekonomiky je docela špatný, někteří jednotlivci říkají, že je vhodný čas na nákup domů (ceny domů jsou levné), ale jiní říkají, že je špatný čas na zahájení prodeje domů. V současné době se velmi doporučuje diskuse a zvážení všech rad před koupí domu.
- Dávejte si pozor na realitní makléře, kteří na prodej nemovitosti spěchají. Mohou si být vědomi špatné události, jako je například pád podílu na trhu. Zkuste vyhledat nabídky, které agenti běžně neposkytují.
