Při zadávání nabídek na bydlení je třeba vzít v úvahu mnoho faktorů. Nejprve musíte určit cenu, za kterou můžete koupit, což je také rozumná cena pro nabídku. Existuje také řada faktorů a podmínek, o které můžete požádat, ale částka, kterou lze v tomto případě tolerovat, bude záviset na ceně, kterou požadujete, a podmínkách prodeje domu. Buďte připraveni jít k jednacímu stolu, protože vaše původní nabídka nemusí být přijata. Pokračujte ve čtení o tom všem podrobněji.
Krok
Část 1 ze 4: Než začnete - Práce s realitní společností vs Vlastnění vlastní
Krok 1. Získejte souhlas
Než začnete hledat domov, získejte souhlas banky nebo finančního ústavu s hypotečním úvěrem. Nečekejte, až najdete požadovaný domov, protože po vyzkoušení můžete skončit se špatnými zprávami.
- Během tohoto procesu si sednete s finanční institucí a prodiskutujete své finanční informace. Ve skutečnosti nebudete žádat o skutečnou hypotéku, ale budete vědět, co můžete očekávat, až přijde čas.
- Tato dohoda vám může poskytnout lepší představu o cenovém rozpětí domu, které si můžete dovolit.
- Provedení tohoto procesu vám také pomůže přesvědčit prodejce, protože tento proces ukazuje, jak vážně to myslíte.
Krok 2. Poznejte výhody spolupráce s realitní společností
Obecně je spolupráce s realitní společností při koupi domu jednodušší, než se o to pokoušet sami. Jako profesionálové vědí realitní makléři, co mají dělat, a mohou vás provést procesem vyhledávání a nabízení cen. Budete muset zaplatit příplatek, ale většině kupujících domů se to vyplatí.
- Realitní agenti vždy nosí standardní formuláře a jako profesionálové zajišťují aktualizaci těchto formulářů podle nejnovějších a revidovaných zákonů. Tyto formuláře máte k dispozici, když využíváte služeb realitní kanceláře.
- Zákony o důvěrnosti, které musí prodejci dodržovat, lze také zajistit, aby mohly být splněny s pomocí vašeho realitního makléře.
Krok 3. Zjistěte výhody a nevýhody toho, že to uděláte sami
Pokud jste dostatečně informovaní, abyste si mohli koupit dům bez pomoci profesionála, budete moci ušetřit ještě více peněz. Bohužel také častěji děláte chyby a čelíte dalším obtížím. Také někteří prodejci s vámi nechtějí obchodovat bez služeb realitního makléře.
I když nepracujete s realitním makléřem, možná budete chtít zvážit najetí právníka, který by spravedlivě uzavřel smlouvu, až přijde čas
Krok 4. Zvažte najímání odhadců a domácích inspektorů
Jakmile najdete domov, o který byste se chtěli ucházet, proveďte vlastní prohlídku a zvažte, zda k tomu také nezískáte pomoc profesionálního domovního inspektora. Inspektor může mít náročnější oči než ty. Měli byste také najmout odhadce, který se může podívat na dům a poskytnout vám představu o ceně.
- Důkladná kontrola bude zahrnovat prohlídku nemovitosti, základu a střechy. Měly by být také prováděny kontroly škůdců.
- Ve smlouvě musíte uvést, že veškeré nabídky se „mohou změnit oproti odhadované hodnotě uvedené odhadcem domu ze strany kupujícího nebo v rovnováze s kupní cenou domu“. To znamená, že byste měli pokračovat v nabídce pouze tehdy, když vám odhadce řekne, že skutečně získáte dům, který stojí za vaše peníze.
Část 2 ze 4: Určení správné částky
Krok 1. Použijte srovnávací analýzu trhu (CMA)
CMA poskytuje matematický způsob odhadu „skutečné“ceny nemovitosti. CMA klasifikuje vlastnosti na základní charakteristiky, včetně rozlohy, počtu ložnic a počtu koupelen, a porovnává je s jinými domy s podobnými vlastnostmi a umístěnými v sousedství.
- Domy ve srovnání s CMA jsou domy, které jsou v současné době na prodej nebo byly nedávno prodány.
- Všimněte si rozdílu mezi prodanými cenami a uvedenými cenami. Uvedená cena je cena, kterou prodávající požaduje, ale prodejní cena je cena, kterou kupující skutečně zaplatil.
- K posouzení nabídky použijte CMA. Zjistěte více o vnějších mezích cenového rozpětí pohledem na maxima a minima CMA. Vypočítejte průměrnou prodejní cenu a určete, zda by měl být dům, na který se díváte, cenově vyšší nebo nižší na základě velikosti, ubytování a umístění ve srovnání s jinými domy v CMA.
Krok 2. Věnujte pozornost zvláštním funkcím
Existují také vlastnosti domu, které nemusí být uvedeny v oficiální reklamě, ale přesto jsou považovány za cenné. Například pokud byly všechny koupelny v domě nedávno kompletně zrekonstruovány, můžete být v klidu, protože víte, že v blízké budoucnosti nebudete muset tyto místnosti opravovat, takže můžete ušetřit peníze.
Pokud provedete dostatek výzkumu, můžete si obvykle udělat představu o cenách těchto různých funkcí. Hledejte online inzeráty na internetu porovnáním podobných domů v určité oblasti a oblasti, aniž byste v těchto domech hledali speciální funkce. Můžete si také promluvit se svým realitním makléřem (pokud se rozhodnete najmout agenta), abyste získali představu o hodnotě těchto funkcí
Krok 3. Znát trendy na trhu
Vaše oblast bude pod trhem kupujícího nebo prodávajícího a rozdíl mezi těmito dvěma může ovlivnit, jak nízké nabídky můžete nabídnout.
- Na trhu kupujícího můžete získat lepší slevy. Na trhu prodejce je těžké najít dobré slevy.
-
Zamyslete se nad příběhy, které slyšíte o prodejích domů ve vaší oblasti.
- Pokud slyšíte příběhy kupujících, kteří před přijetím jejich nabídky učinili tucet nabídek, nebo příběhy domácností, které dostaly desítky nabídek, pravděpodobně jste na trhu prodejce.
- Pokud slyšíte příběhy kupujících, kteří získávají skvělé nabídky na domy, které jsou na trhu již delší dobu, kupující, kteří mají velký výběr domů v rámci svých rozpočtových rozmezí, nebo kupující, kterým se podařilo přimět prodejce, aby opravili své domy ve velkém množství, pak jste pravděpodobně na trhu kupujícího.
- Tyto typy příběhů nemusí být nejpřesnějším způsobem, jak určit stav trhu, ale přesto vám mohou poskytnout základní představu.
Krok 4. Pochopte konkurenci
Musíte vzít v úvahu konkurenci mezi kupujícími a prodávajícími. Obecně platí, že pokud je ve vaší CMA mnoho domů a nemovitostí, pak má prodejce lepší konkurenci, což znamená, že jste na trhu kupujících.
Měli byste zvážit, jaký průměrný počet domů ve stejné oblasti je aktuálně k prodeji na trhu, než budete moci určit, zda je CMA naplněna nemovitostmi či nikoli
Část 3 ze 4: Vytvoření formální nabídky
Krok 1. Zkontrolujte dům
Možná jste měli práci domácího odhadce, ale měli byste si ještě udělat vlastní závěrečnou kontrolu, než se přihlásíte do domu. Oko odhadce může vidět něco, co vy ne, ale někdy se totéž může stát v opačné situaci: vaše oko si může všimnout detailu, který oko odhadce nevidí.
Když provedete vlastní kontrolu, vyzkoušejte všechna zařízení, která dostanete k domu, a zkontrolujte všechny baterie a umyvadla, abyste se ujistili, že nedochází k únikům
Krok 2. Přezkoumejte místní a provinční zákony týkající se smluv o bydlení
Zatímco mnoho místních a provinčních zákonů týkajících se smluv je velmi podobných, ve skutečnosti se tyto zákony mohou lišit, takže je velmi důležité, abyste si tyto zákony přečetli, abyste si byli vědomi svých povinností a práv během procesu nákupu a prodeje.
Máte -li jakékoli pochybnosti nebo dotazy, obraťte se na právníka nebo jiného právního experta ve vaší oblasti bydliště
Krok 3. Připravte si písemnou nabídku
Ústní souhlas je nezávazný. K formální nabídce domu musíte připravit skutečnou písemnou smlouvu.
Krok 4. Pochopte, co by mělo být v nabídce
Nabídka obsahuje více informací než jen cenu, kterou jste za dům ochotni zaplatit. Každá z těchto dalších sekcí musí být popsána v zadávací dokumentaci:
- Právní adresa a popis nemovitosti
- Nabízená prodejní cena
- Zvláštní okolnosti (platba určité částky v hotovosti, příspěvek prodejce na transakční náklady, domácí záruka v případě poškození atd.)
- Slib prodávajícího poskytnout jasnou záruku
- Cílové datum transakce
- Částka vkladu peněz, která nabídku doprovází
- Jak upravit daně z nemovitosti, nájemné, palivo, vodu a elektřinu mezi prodávajícím a kupujícím
- Prohlášení o zaplacení pojistné smlouvy a kontrole
- Další požadavky specifické pro vaši provincii
- Prohlášení, které vám jako kupujícímu umožňuje provést konečnou kontrolu před závěrečnou transakcí
- Uzávěrka nabídek
- Závazný stav
Krok 5. Uveďte tento stav vazby
V této souvislosti závazné podmínky znamenají podmínky, které je třeba splnit, abyste mohli koupit dům na základě podmínek, které jste uvedli dříve. Tato povinnost musí být ve smlouvě jasně uvedena.
- Jednou z obecných povinností je, že kupující musí mít možnost získat konkrétní finanční zdroje od bank nebo jiných úvěrových institucí. Pokud nelze půjčku získat, pak kupující nebude smlouvou vázán.
- Další závaznou okolností, která se také běžně vyskytuje, je zpráva o spokojenosti poskytnutá inspektorem domu do x dnů (10 dní, 14 dní atd.) Po přijetí nabídky. Po tomto časovém limitu, pokud jako potenciální kupující nejste spokojeni se zprávou inspektora, lze smlouvu zrušit.
Krok 6. Připravte si jistotu
Co to zde znamená, je platba v hotovosti, která je dána spolu s vaší nabídkou, aby ukázala vaše dobré úmysly a poctivost při koupi domu. Pokud pracujete s realitním makléřem, kancelář agenta obvykle tyto peníze po dobu jednání drží.
- Pokud spolu s touto jistotou nebude předložena nabídka, může být prodejce podezřelý z vaší vážnosti.
- Dokud můžete vysvětlit, co se stane s penězi, pokud transakce selže, nemusíte se obávat, že o peníze přijdete. Pokud k transakci nakonec dojde, obvykle budou tyto peníze považovány za první část vašeho vkladu.
- Pokud nepracujete s realitním makléřem, budete si muset najmout zmocněnce, který vám kauci ponechá.
Část 4 ze 4: Jednání
Krok 1. Posilte svoji vyjednávací pozici
Pokud chcete tuto vyjednávací pozici posílit, můžete splnit několik vlastností a okolností. Pokud přistupujete k situaci z pozice síly, je větší pravděpodobnost, že získáte více toho, co chcete.
Pokud kupujete hotovost, byla vám schválena hypotéka nebo nemusíte prodávat stávající dům, než si budete moci dovolit nový, budete pro prodejce působit atraktivněji
Krok 2. Zjistěte, proč se dům prodává
Motivace prodejce může ovlivnit proces vyjednávání výrazněji, než byste čekali. Pokud chce například prodejce rychle prodat svůj dům, bude pro něj snadnější souhlasit s vašimi podmínkami a cenou.
- Budete mít prospěch, pokud se prodávající rozvádí nebo mění zaměstnání, nebo pokud je dům prodán v rámci rozsáhlého prodeje nemovitosti. Může vám také pomoci, pokud prodávající vlastní jiný dům a ten, který je aktuálně na prodej, je prázdný, což ho zatěžuje dalšími výdaji.
- Podívejte se, jak dlouho je dům na trhu a zda zaznamenal pokles ceny nebo ne. Pokud je dům dlouhodobě inzerován a pokud cena klesla jednou nebo vícekrát, může být prodávající motivovanější urychlit prodej a najít někoho, kdo převezme vlastnictví domu z jeho rukou.
- Na druhé straně může být obtížnější vyjednat s prodejci, kteří s prodejem nespěchají kvůli krátkým termínům nebo nedostatku finančních obav.
Krok 3. Počkejte na odpověď prodejce
Prodejce může přijmout první nabídku, ale obvykle vytvoří protinabídku, která může zahrnovat jinou cenu nebo podmínky.
- Pečlivě si prostudujte tyto nabídky, abyste se ujistili, že rozumíte všem rozdílům. Bylo by užitečné, kdybyste se v tomto procesu mohli poradit s realitním makléřem nebo právním zástupcem.
- Prodávající a kupující mohou mezi sebou nadále vyjednávat, čímž vůči druhému vytvoří protinabídku. Tento proces obvykle skončí, když se obě strany dohodnou nebo se jedna ze stran rozhodne, že by měla válka s nabídkami skončit a on opustí proces vyjednávání.
Krok 4. Přijměte, odmítněte nebo odešlete další protinabídku
Míč je nyní ve vašich rukou. Nabídku prodejce můžete přijmout nebo ji zcela odmítnout. Pokud si myslíte, že je ještě prostor pro další vyjednávání, můžete si také vytvořit vlastní protinabídku.
- Jakmile obdržíte protinabídku, můžete vyjednávání ukončit, pokud to chcete. V této fázi by nemělo dojít k žádným právním problémům, ale pokud si nejste jisti, můžete si to ověřit u realitní kanceláře nebo právního zástupce.
- Nejprve si musíte určit maximální cenu, kterou jste ochotni zaplatit, a řídit se tímto obrázkem. Poté, co jednání dosáhnou této ceny, pokud ji prodávající nemůže přijmout, opusťte vyjednávací proces.
Krok 5. Zjistěte, zda a kdy byste měli nabídku zrušit
Ve většině případů můžete svou nabídku zrušit během vyjednávacího procesu, pokud to vypadá, že proces skončí, nebo se náhle změní vaše okolnosti. Některé provincie mohou mít zákony upravující, kdy a jak zrušit nabídku, takže pro vlastní dobro si před zrušením nabídky prostudujte zákony ve vaší provincii.
- Ve většině případů nebudete mít problémy se zrušením nabídek, dokud nebude nabídka přijata. Někdy můžete nabídku dokonce zrušit, pokud nejste o přijetí nabídky informováni.
- Před zrušením nabídky byste se měli vždy poradit s právním odborníkem nebo realitním agentem, abyste se ujistili, že neztratíte jistotu a nebudete souzeni se ztrátami, ke kterým může dojít v důsledku zrušení vaší nabídky.
