Lidé mají řadu důvodů, proč si chtějí koupit druhý domov; někteří lidé mohou chtít útěk z dovolené, někteří mohou chtít vydělat si na příjmu z pronájmu domů a jiní budou chtít koupit dům, který je třeba „opravit“pro jejich odchod do důchodu. Pokud uvažujete o koupi druhého domu z jakéhokoli důvodu, měli byste zvážit všechna pro a proti, než se rozhodnete pro další hypoteční úvěr.
Krok
Část 1 ze 3: Rozhodnutí, zda je nákup pro vás to pravé
Krok 1. Podívejte se na trh, který chcete koupit
Jsou ceny domů v současné době levné nebo drahé? Zkuste vyhledat graf příjmů domácností k cenám domů a zjistěte, zda má město, které hledáte, vysoký poměr k ostatním městům. Některá města jako New York a San Francisco mohou být historicky imunní vůči podobným poměrům.
Promluvte si s jedním nebo několika realitními agenty o relativních cenách domů. I když nedostanete definitivní odpověď (je těžké posoudit, zda je domácí trh levný nebo drahý, protože informace nejsou vždy jednoznačné), můžete získat vodítka o určitých trzích, které je třeba sledovat, nebo dokonce o domech, které jsou dobře prodávat. Tyto informace jsou cenné
Krok 2. Předpokládejte, že nebudete moci pronajmout svůj druhý domov
Je druhý domov stále bezpečnou investicí, aniž by nájem podporoval seznam výdajů? V opačném případě byste měli vážně zpochybnit rozhodnutí o koupi druhého domova. Příliš mnoho rodin kupuje předražené druhé domovy a sázejí na to, že je budou moci pronajmout, když v nich nebydlí. Když se pronájem stane neproveditelným, nemožným nebo má mnohem nižší výnosy, než se očekávalo, majitelé domů najdou jen neúspěšnou investici.
Krok 3. Seznam možných nákladů
Seznam všech možných nákladů na vlastnictví domu. Dokážete vměstnat všechny tyto náklady do svého rozpočtu a přitom ponechat nějaký prostor? Ano, budete budovat vlastní kapitál s druhým domovem, ale pokud vás investice do druhého domova každý měsíc drží pevně, možná bude lepší počkat, dokud nezaplatíte například svůj první hypoteční úvěr. Zde je několik možných nákladů, které je třeba zvážit:
- Daň z nemovitosti. V každé zemi jiný; průměrná roční daň z nemovitosti v Los Angeles je 1 200 $ za 100 000 $ domů, neboli 1,2%. Pokud jsou daně z nemovitosti ve městě, které zvažujete, velmi vysoké, zkontrolujte daně z nemovitostí v sousedních městech. Jednoduše koupí domu ve městě poblíž požadovaného místa, které nemá vysoké daňové zatížení, můžete ušetřit spoustu peněz na daních z nemovitostí.
- Základní účty. To by mělo být mnohem nižší, pokud je dům po většinu roku neobsazený, ale nemělo by se to zanedbávat.
- Náklady na opravu/údržbu. Domovy jsou živé věci - rostou, stárnou, potřebují pomoc. Zvažte náklady na renovace a služby pravidelné údržby, jako jsou terénní úpravy. Dvůr a zahrada druhého domova musí být udržována, pokud je zde nájemce nebo pokud část roku chybíte. V letních měsících divoké plevele a nepokosená tráva inzerují, že nemovitost je neobydlená. V chladném podnebí jsou příjezdové cesty a chodníky, které nejsou zbaveny sněhu, pozvánkou k vandalismu nebo krádežím.
- Zvýšené pojištění. Náklady na pojištění mohou být vyšší, protože nemovitost nebyla několik let obývána nebo byla pronajata.
- Služby správy nemovitostí. Společnost pro správu nemovitostí by ve vašich výpočtech měla zohlednit velký nákladový faktor, zvláště pokud kupujete druhý domov velmi daleko od svého hlavního bydliště. Pokud pronajímáte nemovitost, budete muset zajistit někoho, kdo zajistí vašemu nájemci nouzové opravy. Pokud máte prázdninový dům na samotě, budete se chtít ujistit, že někdo může během vaší nepřítomnosti zkontrolovat zamrzlé potrubí nebo děravou střechu nebo jakékoli možné poškození domu.
Krok 4. Nespoléhejte se pouze na stejné daňové úlevy, jaké byste mohli získat na svůj první domov
Ověřte si u IRS (nebo DGT v Indonésii), jaké daňové důsledky budou platit pro druhé domovy. Pro mnoho lidí stojí druhá daň z vlastnictví domu více než daňový kredit, zvláště pokud žijete v domě déle, než kolik dní jej pronajmete.
Pokud si například pronajmete dům na méně než 14 dní, tento příjem nemusíte zahrnout. Pokud žijete v domě méně než 14 dní v roce, je váš majetek považován za podnikání a až do výše 25 000 $ ročně s odečitatelnými ztrátami
Krok 5. Než začnete hledat druhý domov, obraťte se na CPA (veřejného účetního) nebo daňového poradce
Veřejný účetní nebo daňový poradce vám bude moci poskytnout přesné a aktuální informace o daňových odpisech, půjčkách, úrokových sazbách atd. Můžete například odhadnout dražší hypoteční úvěr s vyšší úrokovou sazbou bez ohledu na vaši úvěrovou historii - získání druhého domova obvykle stojí více.
Část 2 ze 3: Provedení správného prvního kroku
Krok 1. Zvažte nejprve pronájem v oblasti, kde plánujete koupit
Mnoho lidí dělá tu chybu, že si koupí nemovitost na trhu, kde nic neví a o které se nakonec vlastně nestarají. I když plánujete využívat svůj druhý domov jako investici a pronajmout jej, mělo by to být především místo, kde se můžete vidět žít, i když jen na několik týdnů v roce. Pronajměte si v této oblasti alespoň na malou chvíli, abyste se ujistili, že se vám tam pohodlně žije.
Krok 2. Promluvte si s místními a buďte jedním z nich
Zjistěte, co mají místní obyvatelé rádi; kde si myslí, že je budoucnost této oblasti; jak dlouho tam žijí atd. Místní vám mohou poskytnout dobrý přehled o tom, jak se v této oblasti žije. Na základě těchto informací zjistíte, zda při koupi nemovitosti existuje dobrá dlouhodobá investice.
-
Buďte také místní (když si na chvíli půjčíte), abyste mohli prozkoumat některé z faktorů, které zvýší hodnotu vašeho potenciálního domova:
- Vzdálenost do dobré školy
- Spolehlivé a rozsáhlé možnosti přepravy
- Výběr míst k nákupu
- Vzdálenost do nemocnice a také přítomnost policejní stanice a hasičů
- Nízká kriminalita
Krok 3. Podívejte se, kolik „comps“stojí v dané oblasti
Comps, nebo srovnatelné ceny domů, by vám měly poskytnout dobrou představu o tom, jak drahé domy v této oblasti obecně jsou. Chcete -li získat údaje o srovnatelných cenách domů, můžete mluvit přímo s realitním makléřem. Klíčem ke srovnatelným cenám domů je podívat se na prodejní cenu, nikoli na uvedenou cenu. Použijte srovnatelnou cenu domu pro hrubého průvodce - jen proto, že dům se 4 ložnicemi a 3 koupelnami na stejné ulici se prodal za 575 000 dolarů (7,6 miliardy rupií) neznamená, že budete mít také dům se 4 ložnicemi a 3 koupelnami cena.
Krok 4. Začněte se seznamovat s povinnostmi pronajímatele, pokud jej plánujete pronajmout
Pokud hledáte pronajmout druhý dům a vybudovat si vlastní kapitál, je důležité vědět, co se od vás očekává. Nepodléhejte hrozbě zákona tím, že budete líní nebo ignoranti - budete ukamenováni. Zde je jen několik věcí, které byste jako potenciální majitel nájemního domu měli začít zkoumat:
- Zjistěte, jak vyloučit nájemce nebo ukončit nájem.
- Prostudujte si zákony svého státu týkající se jistot, co lze pokrýt - úklid, nezaplacené nájemné, nadměrné škody - a nelze je pokrýt - upgrady nábytku, běžné poškození, opravy - tím.
- Zjistěte, jak strukturovat žádost o pronájem a proces výběru nájemce. Antidiskriminační zákony ze zákona vyžadují, abyste dodržovali příslušná pravidla.
- Znáte své povinnosti týkající se běžných oprav a údržby.
- Chraňte se před odpovědností za zranění nájemce. Můžete nést odpovědnost za jakékoli vážné nehody týkající se nájemce, za které je odpovědností nájemce chránit se před ním nebo jej co nejrychleji opravit.
- Znát seznam práv nájemců, zejména pokud jde o soukromí. Pokud hodláte nemovitost opravit nebo předvést, musíte ve většině zemí dát nájemci výpověď 24 hodin předem, s výjimkou nouzových situací.
Krok 5. Získejte realitního makléře
Realitní makléř s minimálně 5letou praxí ve vámi požadované oblasti bude vaším poradcem po celou dobu nákupu. Realitní agent vám pomůže zúžit vyhledávání domů, dokud nevyškrtnete vše kromě toho nejlepšího. Poté, co dokončíte nákup, bude s vámi dobrý realitní makléř po prodeji v kontaktu. To se stává velmi důležitým pro majitele domů, jejichž hlavní bydliště je velmi daleko od jejich druhého domova.
Část 3 ze 3: Dokončení dohody
Krok 1. Zajistěte si financování, než se rozhodnete pro dům
Získání posudku a poté připravení hypotečního úvěru k použití vám sdělí, jaký typ domu si můžete dovolit. Protože se bude pravděpodobně jednat o hypoteční úvěr číslo 2, buďte připraveni platit vyšší úrokové sazby a pravděpodobně budete mít nárok pouze na menší hypoteční úvěr. Jakmile budete s jistotou vědět, jaký celkový rozpočet dostanete, odložte si peníze na zálohu.
- Aby věřitelé získali nejlepší druhou hypotéku, často hledají poměr dluhu k příjmu (DTI) pod 36%. To znamená, že váš celkový dluh, včetně vašeho prvního hypotečního úvěru, by měl být jen asi třetina částky, kterou každý měsíc vyděláte. Například majitel hotovosti s příjmem 7 000 USD (92,5 milionu rupií) měsíčně a dluhem 2 500 USD (33 milionů rupií) má DTI 35%.
- Buďte připraveni zaplatit 20% z kupní ceny. Tyto peníze budou muset pocházet z vašich osobních úspor nebo aktuálního bydliště. Můžete také zvážit půjčku ze svého životního pojištění nebo penzijního fondu.
Krok 2. Nabídněte
Udělejte nabídku na druhý požadovaný domov. Buďte připraveni učinit několik nabídek, které nakonec překonají ostatní, než dosáhnete konečné nabídky.
Krok 3. Proveďte kroky k zahájení ochrany svého nového domova
Druhý domov je investice, takže se budete chtít ujistit, že uděláte míli navíc, abyste jej ochránili. Zde je několik věcí, které můžete udělat, aby byl váš majetek aktuální:
- Před nákupem si nechte provést domácí prohlídku. Chcete si být vědomi jakýchkoli problémů nebo vad, které prodávající možná před prodejem neřešil.
- Získejte pojištění vlastnictví.
- Získejte pojištění škod (zemětřesení, povodeň, požár atd.).
Tipy
- Kontaktujte realitního makléře ve vaší oblasti zájmu. Zeptejte se jich na nemovitosti k pronájmu v okolí. Je také dobré se zeptat na místní ekonomiku, protože to může mít velký dopad na hodnoty nemovitostí.
- Není nic špatného na tom, když se spřátelíte s místními orgány činnými v trestním řízení a se sousedy v oblasti, kde plánujete koupit druhý domov, zvláště pokud nebudete dům často obývat. Pokud vás vaši sousedé znají nebo se s vámi setkali, je větší pravděpodobnost, že vás budou kontaktovat, pokud si všimnou, že je něco vypnuto.
- Pokud si myslíte, že budete chtít pronajmout svůj druhý domov, přečtěte si knihy o tom, jak se stát majitelem nájemního domu. Než si pronajmete svůj druhý domov, zjistěte si místní a státní předpisy. Nájemní domy budou muset splňovat všechna bezpečnostní pravidla, včetně zabudovaných kouřových hlásičů a dvou východů. Takové věci se mohou zdát malé, ale pokud nejste velmi zruční, budete muset zaplatit profesionálovi, aby provedl opravy a instalace ve vašem druhém domě, pokud nesplňuje všechny požadavky na zabezpečení a územní plánování.
Varování
- Měli byste zvážit získání vyššího limitu na pojištění škod druhého domova, i když vyšší limit není požadován. Nebudete stále ve svém druhém domově, takže budete potřebovat plné pojištění pro případ požáru, krádeže a dalších přírodních událostí, jako jsou záplavy a poškození větrem.
- Je dobré přemýšlet o přidání dalšího pohotovostního pojištění, zvláště pokud plánujete pronajmout svůj prázdninový dům někomu jinému.
